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2019年楼市主基调仍是“房住不炒”
 
作者:宋清辉 来源:证券时报 发布日期:2018/12/29 本文关键词:楼市,主基调,房住不炒
 

一缕清辉

在洗牌进行优胜劣汰的过程中,我国房地产市场也会逐渐优化,并变为良性竞争。

在2018年的中央经济工作会议上,对2019年重点工作任务安排有七大项,其中在第七项“加强保障和改善民生”中提到,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。将住房列入“加强保障和改善民生”这一重点工作任务,我从中可以解读出四点:

第一,强调房地产行业是民生工程,而不是炒作的工具。将房地产与就业、教育、养老、食品药品安全、安全生产和交通安全等放在一起,说明国家并没有将房地产视为国家发展的支柱产业,而是为了保障民生、服务社会的重点工程。未来的房地产发展将如同其它民生工程一样,其炒作空间将不断被压缩,就如同教育、养老、医疗近年来所覆盖、服务的人群在不断增加一样,能够享受到居住服务的人群也会不断增多。

第二,房地产的发展不会停滞。房住不炒不代表房地产的建设会停滞,在围绕民生工作方面,可以肯定国家未来会为房地产的建设情况做出相应的规划,以此服务更多的民众,来保证这项民生工程可以顺利进行。因此,相信房地产未来的发展会有规划、有步骤、有方向地稳步发展。

第三,房地产未来还将长期保持收紧的状态。由于房地产不动产的特殊资产属性,在没有政策限制的情况下,依然会被市场、资金炒作,只有通过各种政策,在购买、贷款等方面做出限制,一方面尽可能保障刚需购房者的实质需求,另一方面增加炒房者的炒作成本,才能将房价控制在合理的范围之中,使得住房无法被炒作。

第四,房地产价格将进行控制,既要控制上涨幅度也要防止恶性下跌。构建房地产市场健康发展,关键在于房地产市场的稳定,这种稳定有多种表现,如稳定的供应量、稳定的价格、稳定的增长等,因此在防止炒作的时候也需要防止房地产价格承压,或将房地产承压情况控制在可令社会情绪稳定的范围里。

2018年中央经济工作会议反映出的内容,可以预计2019年的房地产市场会继续被因政策施压而整体发展缓慢。这种缓慢对房地产表面上看起来是寒冰,实际上是激励,激励房地产企业在立足不动产的基础上,积极拓展相关业务,可结合同属民生保障的就业、教育、养老等重点工程,建设人才交流公寓、养老公寓等项目,并为业主、租户以及周边居民提供相应的服务,在传统的拿地、设计、建造、销售的模式上,逐渐增加运营、增值服务,满足住户的各种合理需求,将房子是用来“住”的这一功能得到最大化的发挥。

如何延伸?如何转型?转型会经历哪些痛?痛过之后是否能站在更高的平台上?这是房地产企业当前必须考虑的问题,房地产市场目前处于冰火两重天的状态,业绩稳定的企业就如成绩拔尖的学霸高喊此次考试“完了”一样,即便寒潮涌来在行业中也是第一集团;弱势企业则是默默无闻,总觉得市场还有不少空间可以挖掘,但最先倒下的往往是他们。

房地产这种两极分化的局面,也出现很多行业之中。领先的企业往往看到的是行业之中的难点和痛点,他们常常急于在问题出现之前就将问题解决,以免这些问题影响到企业的营收;想在行业中分一杯羹、入行晚的企业在尝到甜头之后,常常会误以为市场没有想象的那么困难,他们以为还有巨大的空间在等着他们,结果成为首先倒下的一批。在限购、限贷等一系列政策之下,房地产行业在2016年就开始喊进入寒冬,而相关地产上市公司的业绩数据依然漂亮,尤其是那些喊得凶狠的、令市场胆战心惊的。

站在稳定宏观经济的角度,我国有关收紧房地产的政策还将长期持续下去,以此来防止房地产泡沫的积压,并适当地挤掉泡沫。在政策对房地产收紧的过程中,预计未来一段时间,曾经野蛮生长的房地产行业将继续洗牌,这种情况放在各行业中都是必然,中小型房地产企业、资金流动性不足的地产企业、经验不足的地产企业,极有可能在这洗盘的过程中被收购、兼并、吞没或是关门。在洗牌进行优胜劣汰的过程中,我国房地产市场也会逐渐优化,并变为良性竞争,这有助于我国房地产的健康、稳定发展。

(作者系清晖智库首席经济学家)

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