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房地产迷失2018:并不悲观的数据和无法掩饰的心焦
 
作者:张歆晨 陈淑贞 来源:第一财经日报 发布日期:2018/12/5 本文关键词:房地产,数据
 

当2018年仅剩下不足一月,房地产领域里那些对于这个年份寄予的乐观期盼,或许是时候慢慢放下,接受这样的现实了——尽管数据并不悲观,但市场情绪却难言乐观。

国家统计局披露的数据显示,2018年1~10月,全国商品房销售面积13.31亿平方米,同比增长2.2%,增速回落0.7个百分点;商品房销售额11.59万亿元,增长12.5%,增速回落0.8个百分点。

对比2017年全年销售面积16亿平方米和销售金额13万亿而言,预计今年全年数据与去年相去不会太远,考虑到2017年为房地产销售之大年,那么2018年的楼市也算差强人意。

若将目光聚焦至微观领域,企业的情况仍是如此。克而瑞研究统计的2018年1~11月房地产业销售金额榜单显示,已有三家公司的合同销售金额翻越了5000亿,而突破1000亿的房企,已多至25家。

试问,中国的经济图谱里,还有哪个行业能如此批量地催生千亿级企业?有什么理由对这个拥金无数的行业前景心存忧虑?但事实却并非如此。

2018年夏天,市场转向的巨擘轰鸣之声渐行渐近,行业也在不经意间走入幽暗的森林并迷失在至暗之处。正如D.H.劳伦斯所揭示的:“现在没有一条通向未来的康庄大道。”

希冀房价持续上涨,但房价跌了;坚信公司市值还会翻倍,但股价腰斩了……围绕房地产的一切都偏离了过去两三年的轨迹,朝着未知的前方缓慢行进。

而前方,又在哪里?

调控迷津难寻

尽管知晓近两年房地产调控压力巨大,但中原地产研究中心的统计数据还是令人心底一惊——截至2018年10月中旬,全年全国房地产调控次数已经超过400次,平均下来每天都有新的调控政策出台。

2016年四季度开始的调控,早已铺天盖地,限购、限价、限贷、限商、限售,一个都没有少。这一揽子调控出台的背景是国内主要城市房价在过去两年过快过热的上涨。

显得意外的是,此轮调控持续时间之长、幅度之大、范围之广。直至2018年,中国楼市仍在此轮调控中,也在大小调控合围而成的周期中。

站在2018年的尾巴上,人们对2019年楼市政策走向的迷茫,与2017年末时,对2018年的迷茫并无本质的不同。有形的手、无形的手,使市场深不可测。

回顾2018年初,严丝合缝的市场中透出一丝似是而非的光亮。

1月5日,兰州市住房保障和房产管理局宣布,取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策,而城内继续执行限购的区域不需再提供社保和纳税证明,不过对城内多个区域实行3年限售。

但房地产从业人员对限购放开的窃喜心理很快就幻灭,地方政府一再澄清,只是贯彻分类调控。此外,全国各地市的调控政策继续出台,至2月末,2018年全国房地产调控政策发布已超过40个城市与部门,发布政策内容超过50次。

调控的目的在于促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房住不炒”的定位,因城施策,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,支持居民自住购房需求,是题中之义。

在长效机制未能出台之前,限制性的行政调控手段,在中短期内起作用,主要是为避免过度投机及由此导致的收入不平等的社会问题,但这种作用力并不能长久。长期的压抑需求造成市场扭曲也无法换来真正健康的市场,更非调控的最终目的。

年中时,因为新房限价造成的一二手房倒挂,造成新的楼市问题——抢房。深圳、成都等城市,高性价比的新房入市造成了数宗颇为极端的抢房现象。楼市调控的压力再度隐现。

彼时,一些房企代表去主管部门开会时被问及“该如何有效调控”。一名在业内颇负盛名的房企高管答曰:“调控楼市,即调控预期。”

于是可见,7月31日,中共中央政治局召开会议提出,要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。

在此前后,深圳等地持续出台“三价合一”、“限售”等轻量级的行政手段,加码调控力度的预期管理,警惕投资投机情绪的死灰复燃。

预期如山倒。新房滞销、融资渠道不畅、调控政策下沉到三四线城市,今年全国土地流拍数量大幅增加,甚至超过近年来土地市场最冷的2014年,土地端的出让压力倒逼,造成地方财政同样压力重重。

如此情况下,不放松,财政压力大;放开政策,又与中央调控精神相悖,地方开始戴着镣铐探索松绑空间。

10月中旬,广州传出增城、花都、南沙取消限价限售政策的消息,随后官方人士回应对外限售没有取消,同时严禁开发企业拆分价格报备。这被市场迅速解读为限价放松。

与此同时,其他地市也发布人才新政,对人才落户购房给予补贴,曲线争取放松空间。就连银行也尝试下调房贷利率,例如招商银行深圳分行近日把首套按揭利率从基准上浮15%下调至上浮12%。

华创证券分析师袁豪分析称,目前调控政策已见成效,政策无从紧必要,同时经济也遭遇下行压力,目前形势下稳定或更为关键。他预计后续房地产市场政策环境有所改善。

房企身陷迷途

2018年前几个月,当一些城市的房价仍处于惯性上涨通道时,没有几家房企相信市场会真的转向。彼时的公众场合,房企高管通常略微矜持地表达“对市场保持谨慎”的观点,但细节出卖了他们骨子里渗透着的乐观。

事实上,年初之际,绝大部分企业都给自己制定了较高的销售目标,其原因一方面是前两年的大力扩张为企业准备了充足的货源,另一因素则是2016、2017年两年的乐观情绪在左右着企业高层的决策。

即便早在2017年就已经三番五次强调“对市场前景非常非常悲观”的孙宏斌,其所率领的融创中国也为今年确立了同比增长25%的销售增幅。当然,对比该公司过去连续两年超过100%的同比增幅,25%的增长目标确实显得格外保守。

变化,发生在夏天,上半年各地此起彼伏的“抢房”闹剧戛然而止,楼市里那盆燃烧的火焰被一步步推向冰点。

10月,开发商的月均销售开始出现疲软了。克而瑞数据显示,2018年1~10月,TOP100房企整体销售规模近7.8万亿元,同比增长38.5%,但10月的单月业绩较9月环比降低10.5%。

最新出炉的前十一月统计数据显示,万科、碧桂园、恒大三巨头的增长幅度远远低于去年均值53%,尤其是万科,今年前三季度,销售金额同比增长不足一成。

“金九银十”不及预期,让年初还满心乐观的房企感受到凉风阵阵,而具有标杆性意义的万科对于前景的悲观论调,如同尖刀直插房企心窝。

早在9月份万科召开的南方区域月度例会上,万科董事局主席郁亮表示,集团上下要以“活下去”为最终目标。此后的9月28~29日在深圳举行的万科秋季例会上,会场屏幕与侧墙上“活下去”字样醒目且刺眼。

直到郁亮最近一次露面,他仍旧不改对于行业前景的“悲观”论调,并毫不掩饰万科对于未来的迷惑。

万科的迷惑,也是整个行业的迷惑。这一点,或许可以从各家公司外延越来越开阔的战略定位上寻找佐证。2018年,万科重新定位为“城乡建设与生活服务商”,融创是布局“美好生活”,碧桂园则一直围绕“中国新型城镇化综合运营商”的定位去铺陈业务,至于前四强里的恒大,又从前几年的大金融大健康领域派生到新能源汽车这个是非之地……

许多时候,头部公司如同迷糊羊群中醒目的牧羊犬,它在很大程度上引领着行业的发展方向,比如2016年的碧桂园、恒大、融创,三家公司清晰明了的扩张型战略,在很大程度上引领着追随者们后面两年的步伐。

但当下,牧羊犬也在不断试错中寻找方向——融创为乐视埋单165亿,恒大为新能源车业务投入超过200亿,万科在所谓的城乡定位里做着许多不赚钱的买卖,而碧桂园则在机器人和现代农业的试验田里倾注心血……每家公司都试图在各个领域去延展公司业务的边界,虽然不知道成败几何。

小公司焦虑如何活下去,大公司焦虑怎么活得更好,这是一个没有房企可以高枕无忧的时代。“整体情绪是偏悲观和迷茫的。”一家国字号房企相关负责人向第一财经表示:房地产最大的不确定性在于宏观经济的走势。

不过,也有相对乐观的判断。旭辉董事长林中认为,2019年房地产的交易量将保持稳定,企业杠杆将下滑,行业负债水平下降,价格也会回归稳定。

无独有偶,新城控股高级副总裁欧阳捷也认为,未来楼市以“稳”为主,虽然不再是经济的“火车头”,但仍然是“压舱石”。

稳定,与其说是预判,不如说是期盼。迷雾中的房企,需要更明确的方向。

购房谜题未解

早些年,一线城市的房子只要有钱,只要买,就能给购房者十分出色的回报,像开发商早年做纯住宅开发一样,只要把房子盖起来,就能赚钱。

城市化是不可多得的时代红利。房地产最风光的年代,富豪榜上十个富豪有八个做房地产,早早地购房的人群也有了波澜壮阔的财富经历。

因为相信楼市始终向上的预期,房地产不仅是生活载体,更被赋予了投资属性。这些年来,不动产频繁变动,转售交易鲜有亏损者。

但今时不同往日,国家要“坚决遏制房价上涨”,从前猜测、预判房价何时到顶的人,转而纷纷猜测房价何时到底。

深圳,有意置业的洪亮(化名)问遍了身边所有有房地产买卖经验,或者关注楼市的朋友,现在要不要买房。

一名在房企工作的朋友告诉洪亮,现在就是窗口期,宜上车,忌彷徨。该朋友所在的房企今年下半年在深圳有多个项目入市,因为上半年公司销售金额增速过慢,下半年为了冲刺实现年度销售目标,又受到限价的影响,项目入市较为优惠,几乎与周边二手房价持平。

但洪亮单位同部门的同事去年在深圳南山中心区买下一套楼龄近20年的大户型,后悔至今。那套房子不涨反跌,小区同户型二手房挂牌价格比他当初的成交价低了一个车位的价钱。洪亮同事劝他,或者等到过年回来再看看。

2018,楼市走势和行业未来的不确定,使买卖的抉择分外纠结。

也许纠结的本身,并不仅在于房地产的走势不明朗。个体置身于时代的洪流中,很难避免大环境的裹挟。当下,股市还在底部区域徘徊不前、P2P爆雷、楼市不明朗、货币基金收益率“跌跌不休”,投资该往何处去?房地产还是不是最安全的投资标的?短期内,难以有解。

洪亮在买与不买中徘徊时,佳源也在卖与不卖中观望。

佳源于2016年初在深圳罗湖买下一套70平方米左右的两房,本打算今年以小换大,但一年已快过去,这项计划迟迟无法执行。“一来是深圳三价合一后,二手房不好卖;二来是我本身对未来收入情况有所担忧,现在很多用人单位都在裁员,我怕换大房子后又失业,无法负担高昂的月供。”

今年4~9月份,前程无忧的招聘广告数量断崖式下滑,从285万条减少至83万条。这不仅仅是就业的寒冬、房地产的寒冬,也是希望的寒冬。

作为需要为房地产买卖做出决策的人,佳源看着手掌说,命运也不全是掌握在自己手中。

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重点城市楼市成交回升 调控政策进入平稳期 前11个月26家房企新增土储货值超去年全年
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