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重点城市楼市成交回升 调控政策进入平稳期
 
作者:张达 来源:证券时报 发布日期:2018/12/5 本文关键词:重点城市,楼市成交,调控政策,平稳期
 

11月,全国重点城市楼市成交止降回升,收紧性调控政策较此前几个月有所减少。接受证券时报记者采访的业内人士认为,成交的止降回升是进入年底楼市推盘旺季后市场成交的正常回升,虽然11月以来收紧性调控政策锐减,但调控并未松动,稳控楼市秩序仍然是调控重点,政策整体进入平稳运行期。预计房企迫于年终业绩压力仍将采取“以价换量”的措施,12月受供应继续明显增长影响,重点城市成交规模环比将继续回升。

成交整体正常回升

有关机构的最新数据显示,11月,18个主要城市住宅成交面积同环比均由降转升,环比升幅显著。18个城市整体成交环比上涨26.6%,同比上涨4.2%。而10月份时,18个城市整体成交则是环比下降14%,同比下降11.5%;9月份是环比下降8.1%,同比下降22.2%。

18个城市中,一线城市成交面积环比上涨2.4%,其中,北京环比升幅较为显著,达16%;深圳环比升幅次之,为9%;广州环比微涨1%;仅上海环比稍有下降,降幅5%。同比来看,受调控政策持续影响,一线城市整体成交同比下降14.9%,广州同比降幅最明显,达36%。二线代表城市成交环比上升36.8%,青岛升幅较大,近190%;南京、温州升幅均超45%;三线代表城市成交环比上升16.2%,东莞升幅较大,超40%。同比来看,整体下降28.2%。

克而瑞研究中心的数据也显示,在各城市供应放量后,11月成交继续环比微增,也较2018年月平均成交量增长8%,但同比增幅较10月的15%继续收窄至8%。26个重点二三线城市中,有8个城市同环比均出现上涨,值得注意的是,青岛、合肥环比分别上涨229%与169%,主要是由于网签的放松,累计成交房源集中备案,成交数据出现爆发式增长。预计未来二三线城市整体成交体量将保持稳定,城市之间成交热度继续分化。

对于11月楼市成交环比止降回升的原因,相关机构有关负责人接受证券时报记者采访时表示,这是进入年底楼市推盘旺季后市场成交的正常回升,房企为冲击业绩目标,倾向选择在年底加大推盘力度,历年年底成交规模普遍位居同年相对高位,但实际新推盘去化情况不及前几个月。

“因为近期供应量确实比较大,所以多少会带来销售行情的提升,尤其是对比10月数据的话,确实有一定反弹,当然这要理解为弱反弹。应该说到了12月份房企追赶年度销售目标的任务比较重,价格方面会适当下调,这也会带来成交量的上升。”上海易居房地产研究院总监严跃进对证券时报记者说。

政策进入平稳期

11月,房地产政策面最大的特点是收紧约束性政策锐减。中原地产研究中心统计数据显示,11月,各种房地产调控政策合计仅20次,相比之前平均单月40次明显减少,成为2018年全年房地产政策发布最少的月份。从政策内容来看,只有苏州一地针对限购政策有所升级,其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布,大部分政策内容都是重申或落实之前的调控政策。

中原地产首席分析师张大伟认为,市场涨幅明显放缓,是约束性政策减少的最主要原因,楼市告别高烧,房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。2018年是房地产调控政策次数最多的一年,各地楼市调控政策执行力度最严格,叠加10月份的24次楼市调控,年内房地产调控次数合计高达410次,同比上涨超过80%。

张大伟同时指出,虽然在10月、11月调控政策发布次数逐渐减少,11月基本没有加码收紧政策,但从多家中央媒体的表述看,调控力度将依然维持之前的高温状态,调控政策仍将运行一段时间。从政策预期看,宽松政策出现可能性不大。

相关机构有关负责人也认为,11月以来,各地累计发布房地产调控政策较此前几个月有所减少,但调控并未松动,加强市场监管,稳控楼市秩序仍然是调控重点,政策整体进入平稳运行的时期。在中央遏制房价上涨的决心不会发生改变的情况下,未来各地将继续严格执行前期已出台的调控政策,调控政策将依然维持从紧状态。

未来成交或继续回升

对于未来的市场走势,张大伟认为,在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后,后续市场将逐渐进入供应加量周期,在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下,房企或选择“以价换量”以保证现金周转和完成年度销售目标。

克而瑞研究中心也认为,未来一线和二线城市的供应将继续保持增长,随着房企迫于年终业绩压力将采取“低价入市”、“打折促销”等以价换量的措施,各线城市成交有望回升。

“12月份房企追赶年度销售目标的任务比较重,价格方面会适当下调,这也会带来成交量的上升。”严跃进说。

相关机构有关负责人指出,今年楼市“金九银十”不再,房企业绩存压,加之对明年市场调整的一致预期,房企在近期推盘的积极性将尤为强劲,预计12月受供应继续明显增长影响,重点城市市场成交规模环比将继续回升。

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