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   每日资讯 2018/12/5 上日资讯 下日资讯
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房地产行业集中度再提升 多元化业务形态逐步确立
 
 
作者:陈月芹 来源:中国建设报 发布日期:2018/12/5 本文关键词:房地产行业,多元化业务形态
 

进入2018年最后一个月,房企今年的业绩“竞赛”也接近尾声。尽管行业面临调控持续进行、融资渠道收紧、回款压力大等一系列问题,年内房企销售额仍在不断刷新。

根据机构的中国房地产企业销售业绩TOP100排名,2018年1~11月,TOP100房企销售额稳步增长,销售额破千亿元房企增至26家,TOP100门槛升至236.3亿元。其中,房企梯队分化明显,市场集中度进一步加大,碧桂园、万科和恒大“三巨头”独占鳌头,销售额均超5000亿元。前10强房企的销售总额达36691.6亿元,占据市场4成份额。

在2018年房地产行业坚持“房住不炒”总基调下,中小型房企角逐态势趋于白热化。其中,较多沿用传统“高杠杆”模式发展的房企在资金面上捉襟见肘,正面临着资金大考。为了顺利融资,一些房企不惜售卖股权、出让项目,多渠道“补血”。

行业集中度持续提升

近年来,房地产行业集中度提升一直是市场常态之一。数据显示,排名前3的企业销售额均值为5841.7亿元,同比增长率均值为18.7%;1000~5000亿元的企业共23家,销售额均值为1725.3亿元,同比增长率均值达到58.3%,其中,融信、蓝光发展两家企业11月首次跨入千亿元阵营。

截至11月末,有近10家房企已经提前完成了全年业绩目标。但由于年末市场仍然低迷,企业新推项目去化率普遍不及预期,仍可能有不少企业无法完成全年目标。

在拿地金额方面,TOP10企业1~11月拿地总金额达7609亿元,占TOP50企业的42.7%,较1~10月占比下降1.6个百分点。龙头房企在土地市场的优势凸显,万科、碧桂园、保利位列榜单前三。其中,万科以1250亿元拿地金额位居榜首,碧桂园以1200亿元位列第二,保利以926亿元稳居第三位,3家房企的拿地金额均超900亿元。

从城市排行榜来看,房企仍将一二线城市作为拿地重点,部分城市土地成交放缓。2018年1~11月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交12023亿元,同比下降10%,降幅与1~10月相比收窄1个百分点;规划建筑面积TOP10城市成交29072万平方米,同比增长14%,增速较1~10月上升1个百分点。

限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求,对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力,且对企业资金实力提出了更高的要求。

在行业集中度提升的大潮下,房企纷纷调整舵头或进行战略调整。据不完全统计,2018年1~10月,已有7家房企因转型或重组而“消失”在房地产行业的排行榜中,如宝能、银亿正在转型汽车制造业。此外,近10家房企因资金链断裂宣告破产,其中,大部分来自热点省市,其中重庆4家、安徽2家、广州1家。

安居客首席分析师张波分析认为,预计2019年房地产行业规模化趋势仍将持续,中小型房企因融资困难、资金链承压,或面临生死考验。

与此同时,在房地产行业风向持续趋冷的走势下,诸多房企掀起一场“去地产化”风潮。11月29日,中国奥园(03883.HK)公告,公司名称正式由“中国奥园地产集团股份有限公司”更改为“中国奥园集团股份有限公司”。

此前,恒大地产更名为恒大中国、时代地产更名为时代中国、龙湖地产更名为龙湖集团、远洋地产更名为远洋集团、万科多个城市子公司房企争相抹去“房地产”字样,房企弱化地产开发主业的色彩,反映了企业在转型升级、准备多元化跨界业务拓展运营的趋势。

多渠道融资“补血”

一方面,大中型房企去地产化,寻找发展新动能,开拓业务新边界,“由表及里”多元化发展;另一方面,小型房企选择和大中型房企合作开发或被并购等方式,继续生存或离场。

临近年终,众多房企集中发债,多渠道融资以稳定现金流。此前,房企为解决资金问题,各显神通,第三季度房企纷纷融资解渴的消息也不断传来。根据Wind数据及企业公告初步统计,1~11月,房企共发行资产证券化产品154只,融资总额1725.1亿元,同比增长56.1%,其中,11月,房企共发行资产证券化产品16只,融资总额147.4亿元,环比增幅超100%。

11月29日早间,融创中国拟额外发行美元优先票据,并与2020年到期的4亿美元8.625%优先票据(今年7月27日发行)合并组成单一系列。同日,阳光100拟发行1.7亿美元于2021年到期的优先票据,年利率10.50%。

11月28日,弘阳地产(01996.HK)宣布拟发行于2020年12月3日到期、本金总额为1.8亿美元的优先票据,年利率为13.5%。这是弘阳地产在今年7月上市以来首次发行美元债,弘阳地产拟将该笔款项用于为现有债务再融资,并用于一般企业用途,这被业内人士视作企业解决现金流的举措。此外,保利、龙湖、阳光城等房企也于近期发行公司债并获得批复。

“首先,央行降准政策令货币环境变得相对宽松,无论是银行贷款还是其他金融机构都会予以体现。其次,临近年底,房企拿地的机会增加,随着供地规模不断扩大,房企积极拿地的意愿扩大,必须积极融资。”对于近期房企加速发债融资的原因,易居房地产研究院总监严跃进认为,房地产销售行情虽然下行,但并未完全遇冷,企业融资体现了房企对2019年市场的继续关注。

然而,也有声音指出,此轮融资潮主要是因为楼市销售逐渐放缓,面临回款难问题。同时,由于前期投资过度,资金需求旺盛,导致房企增加融资的诉求明显上升。随着信贷市场的调控持续,房企在其他渠道融资的需求持续大涨。

中原地产首席分析师张大伟强调,2018年第四季度,房企最重要的工作将是融资。尽管房企融资需求迫切,但随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资成本明显上升,房企融资难度越来越大。

值得注意的是,在房企债券融资金额暴涨的同时,主营业务在中国大陆的房企总的融资规模却在减少,而融资成本明显增加。58安居客房产研究院监测数据显示,今年以来,房企的融资压力明显大于去年,1~9月销售金额TOP50的房企融资成本同比去年平均提升了1个百分点,融资金额同比去年则收窄了近3成。

在房企融资成本方面,阳光城发行亿元公司债券,票面利率7.50%;合景泰富发行4亿美元优先票据,年利率9.85%;华远地产和隆基泰和外币融资工具的票面利率分别高达11%和12%。中国恒大附属公司景程有限公司发行的优先票据,最高融资成本达13.75%。

在融资难的局面中,有房企不惜“卖股补血”。11月5日,富力地产发布公告称,拟发行不超过8.06亿股新H股,发行价不低于前五个交易日收市价平均数的80%。若以每股12港元的均价计算,此次融资额约100亿港元。对于募集资金用途,富力地产表示,将全部用于补充公司资本金,其中包括但不限于用于偿还公司债务、补充公司营运资金。

有数据显示,截至11月26日,今年以来已有45家房企发起股权转让,金额高达2539.67亿元;相比之下,去年全年仅有32家房企发起股权转让,金额仅为744.25亿元。北京产权交易所、上海联合产权交易所等平台数据也显示,房地产企业产权转让挂牌项目在增加。

值得注意的是,2018年年底还将迎来房企的偿债高峰。wind资讯数据显示,截至今年年底,房企将有81支债券即将到期,总共需要偿还金额为526.73亿元。此外,在境外债方面,截至年底,房企海外债券到期规模近90亿元。

分析人士表示,2019年至2023年五年间,地产企业海外债券到期规模都在100亿美元之上,主要与近两年发行较多的3年期、5年期或7年期的债券到期有关。

对此,渤海证券分析师崔健表示,房地产债券发行经历了2015年~2016年的扩容后,进入相对平稳的平台期,而由于地产债的期限多为3~5年,所以2018年~2021年是地产债的偿还高峰期。今年第四季度,地产债的总偿还量达到1292.67亿元,明年上半年总偿还量达到2116.51亿元。房企发债后,虽然资金压力会有所减缓,但也会带来很多新问题,比如债务兑付的叠加等。特别是明年市场的降温风险,使得兑付压力增加,这是值得警惕的。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,明年是中国房企的生死之年,今年的融资是生死时速的“赛跑”。

分拆物业上市或迎新蓝海

今年以来,房企拆分旗下物业公司上市似乎成为了一股新潮流。今年,继碧桂园、雅居乐、新城控股分拆物业板块赴港上市之后,11月26日,佳兆业物业和滨江服务分别提交了招股书和上市申请书。

11月26日,佳兆业集团宣布,此前已通过港交所聆讯的佳兆业物业已于2018年11月26日刊发招股章程,并将在不迟于12月4日协定最终发售价。如果一切进展顺利,12月6日,佳兆业物业将在香港联交所主板上市,成为内地第十家在港交所主板上市的物业公司。据悉,佳兆业物业上市后预计市值最高可达15.23亿港元。

《中国建设报·中国房地产》从佳兆业物业的招股书中了解到,其物业集团本次准备发行共计3500万股,占发行后总股本的25%,每一股发行价格区间为每股9.08~10.88港元。其中90%为国际发售、10%为公开发售,另有不超过15%超额配股权。按照全球发售的股份数目及发售价范围计算,佳兆业物业的市值将达12.71亿港元至15.23亿港元。

佳兆业物业集团预估,假设发售价为每股9.98港元(即上述发行价格区间的中位数)且超额配股权并无行使,佳兆业物业集团估计在扣除包销费用及佣金和全球发售相关的其他估计开支后,全球发售的所得款项净额约为2.8亿港元。

同一天,滨江集团旗下物业公司也开启赴港上市之路,如果此举成功,今年欲冲刺千亿元的滨江集团将正式拓展H股融资渠道,拥有“A+H”双融资平台,获得更高的总市值。

据不完全统计,目前在香港上市的物业公司还有彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国等。据悉,旭辉旗下的永升生活也正筹备上市。

有业内人士分析指出,随着城镇化进程的加快,消费者对物业管理的要求越来越高,专业化的物业管理公司受到欢迎,无论是稳定性,还是增长空间,物业领域都具有一定的想象空间。因此,不排除包括万科、保利、招商等在内的A股龙头房企未来也将物业资产重新上市,物业服务或将成为行业新蓝海。

中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》显示,2014年,百强企业管理面积的均值约为1600万平方米,市场份额为19.5%;2017年,百强企业管理面积的均值超3000万平方米,市场份额达到32%以上。

具体来看,根据中信证券分析师的数据,今年上半年,万科物业营业收入超过45亿元,毛利率为17.3%;保利物业同期营业收入接近20亿元,毛利率为21.9%。海通证券行业分析师涂力磊指出,随着城镇化的进一步推进,物业服务行业的整体市场空间逐步扩大,预计到2022年年末总规模可达到1万亿元,目前还正处在扩张期。

在业内人看来,在“融资难”的背景下,房企分拆物业公司上市,不仅能增加一个融资平台,也能促使物业规模快速提升,抢占市场份额。例如佳兆业物业在招股书中表示,分拆物业公司能建立其作为独立上市公司的身份,并拥有独立融资平台,能直接通过资本市场进行股本或债务融资,帮助物业板块加速拓展,改善财务表现。

“房地产公司也可以通过这个方式,将物业开发的利润转化为物业管理利润来释放,可以多一个融资平台、多一条融资渠道。”黄立冲认为,当下物业公司纷纷分拆上市,其主要还是因为融资面偏紧,在过去这一两年,房地产公司的融资需求很强烈。

国海证券的一份研究报告显示,在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下,物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期,预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元,相比当前行业规模存在2倍以上的成长空间。

多位业内人士表示看好物业新蓝海,称未来将有更多房企分拆物业管理公司上市,行业整合的力度也将进一步加大。但不能忽视的是,虽然百强物业企业的市场份额不断增加,但目前绝大多数物业公司的收入来源仍是以传统的基础物业服务为主,利润的提升空间有限。

因此,在开发物业新蓝海的同时,如何保持稳健的盈利能力和持续的市场增长,仍是上市物业企业面临的问题。

数据来源:克而瑞研究中心

 
 
 
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11月全国楼市整体退热 房价虚高城市或有风险?
 
 
作者:邱宇 来源:中国新闻网 发布日期:2018/12/5 本文关键词:楼市,房价,风险
 

近期,全国房价走势趋于平稳,对楼市的预期不再单一乐观,房地产政策也基本没有继续加码。有分析称,少部分房价虚高的二三四线城市可能进入风险释放区域。

房地产市场整体退热

全国房价走势趋于平稳。58安居客房产研究院近日发布的一份报告显示,11月,受重点监测的67个城市二手房挂牌均价为每平方米15163元,环比下降0.3%。

其中,北京、深圳、上海、广州二手房挂牌价分别为每平方米59610元、53756元、50240元和32273元,与上月相比,四个城市二手房挂牌价均有小幅下降。

“在经济政策稳定的大背景下,11月中国房地产行业也保持了一定的稳定性。从量价来看,全国楼市整体进入下行通道,住房向理性居住需求回归。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

另据国家统计局发布的10月70城房价数据,二手房方面,一二三线城市环比涨幅均出现下降;新房方面,一线涨幅持平、二线回落、三线微扩。

购房者信心指数降至近两年的最低点。12月3日,58同城、安居客联合中国社科院、华夏时报发布的《中国房地产大数据报告(2018)》显示,10月,购房者信心指数环比下降4.2%,为2017年1月以来最低点。

“近两年购房者信心指数的最高点在2018年2月,此后一路下滑,反映了购房者市场预期由乐观向相对悲观的转变。”报告称。

调控政策没有继续加码

房地产调控政策在楼市降温中发挥了重要作用。

中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》指出,在中央政治局会议定调坚决遏制房价上涨后,房价上涨预期有了显著的改变。市场观望情绪增强,投资投机热情下降。

“房地产调控政策保持了其平稳性与延续性,部分开发商及住房投资者关于调控政策放松的预期落空。”报告称。

值得注意的是,11月,房地产政策基本不再继续加码。

“相比之前的频繁收紧,11月份,楼市相关的约束性政策锐减。”中原地产首席分析师张大伟说。据中原地产统计,11月以来,各地房地产调控政策发布约20次,相比之前每月平均40次的水平明显减少。11月份也成为2018年全年房地产政策发布最少的月份。

张大伟认为,房价涨幅明显放缓是约束性政策减少的最主要原因。不过,虽然调控政策已经见底,但依然将在底部运行一段时间。

易居房地产研究院副院长杨红旭也表示,如今调控政策已经企稳,不再加码,但也暂时不会放松。

房价虚高城市或有风险

“短期内,一二线城市房价稳中略降,三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高的二三四线城市可能进入风险释放区域。”《中国房地产大数据报告(2018)》指出。

根据上述报告,一线城市重新成为楼市避风港。一线城市已经进入存量房市场,受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小,市场变动主要取决于政策特别是融资条件的变化,但政策进一步趋紧的可能性并不大。

三四线城市楼市热度难以为继。调控政策向三四线城市延伸,使三四线城市住房投资投机活动受到抑制。同时,棚改货币化政策淡出,对快速上涨的三四线城市房价起到釜底抽薪的功效。

租赁市场将迎来大发展?

在调控房价的同时,国家层面对租房市场的政策支持力度不断加大。特别是对于长租公寓的发展,考虑到其租金收益率低、成本回收期长的特性,相关部门给予了充分的金融政策支持。

根据《中国房地产大数据报告(2018)》,北京、上海、深圳、成都、武汉等重点城市长租公寓市场发展迅速。2018年11月,全国品牌公寓信息发布量同比增长83.37%。

不过,在快速发展的过程中,长租公寓利用金融杠杆加价争夺房源的行为推高了部分城市的短期租金。报告称,以北京为例,与2017年12月相比,北京2018年7月长租公寓房源租金累计上涨13.04%,远高于同期普通房源租金涨速(7.32%)。

2018年上半年,部分城市房租上涨较快。除了长租公寓利用资本杠杆争抢房源外,大城市存量住房总量不足也是一个重要原因。

根据上述报告,在严厉的限购限贷政策作用下,虽然当前房价上涨得到了抑制,但是住房供求矛盾仍通过一些曲折的形式表现出来。比如住房租金快速上涨等,就在一定程度上反映了一些大城市的住房供应偏紧局面。

报告认为,房屋租赁产业将迎来大发展,但租房市场有待进一步规范化发展。建议建立完善的住房租赁市场相关制度,多渠道扩大重点城市租赁房源,包括加快公租房的建设与配租等。

 
 
 
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前11个月26家房企新增土储货值超去年全年
 
 
作者:张良 来源:上海证券报 发布日期:2018/12/5 本文关键词:房企,土储货值
 

2018年还剩最后一个月,房企的销售也进入到最后的冲刺阶段。万科12月4日晚披露的销售简报显示,11月份公司实现合同销售面积355.6万平方米,合同销售金额583.2亿元;1月至11月公司累计实现合同销售面积3599.0万平方米,合同销售金额5439.5亿元。

据统计,截至11月末,尽管房企销售的同比增速继续回落,但合同销售额突破千亿元的房企数量已达25家,而在提出年度业绩目标的房企中已有近10家提前完成了全年业绩目标。百强房企前11个月共新增土储货值8.8万亿元,其中26家房企新增土储货值超过去年全年。

克而瑞近日公布的数据显示,2018年1月至11月,百强房企的整体销售规模超8.7万亿元,同比增长37.5%。分梯队来看,百强房企中除了前三强房企规模增长较为平稳,其他各梯队房企的销售金额入榜门槛仍较去年同期提升明显。但三十强房企、五十强房企和百强房企的门槛增幅都低于40%,与前几个月50%左右的增幅相比出现下降。

2018年11月,虽然百强房企的销售规模较10月环比有所提升,但单月业绩的同比增速仍进一步放缓,从7月份的58.1%大幅回落至11月份的24.5%。

据克而瑞统计,截至11月末,千亿元销售额房企数量已经达到了25家,其中6家房企业绩规模在3000亿元以上。中海累计销售额超2400亿元,另18家房企销售规模在1000亿元到2000亿元之间。

11月以来,虽然房企项目积极入市,推案量大幅增加,但去化率表现普遍不及预期,原本房企期望依靠加大供应在年末实现销售反弹,目前看来实现难度较大。克而瑞预计,全年销售额超过千亿元的房企数量或接近30家,但由于企业推案去化率下降,年末市场形势依然严峻,千亿级房企数量或将低于预期。

房企全年业绩目标的完成情况一方面反映了企业对全年市场走势的预判能力,另一方面可以认为是对房企自身综合运营能力的年度考核。据克而瑞不完全统计,2018年百强房企中近半数提出了年度销售目标,且大部分集中在五十强房企中。而截至11月末,在这些提出业绩目标的房企中有近10家房企已经提前完成全年业绩目标。

今年前11个月,百强房企共新增土储货值8.8万亿元。就集中度来看,十强房企新增货值集中度接近六成,而三十强房企几乎包揽了七成土地。在2018年先扬后抑的拿地格局下,有26家房企拿地势头较猛,前11个月新增土储货值已经超过了去年全年。

克而瑞研究中心市场研究总监谢杨春表示,上半年部分房企冲规模和行业地位意愿较足,新增拿地表现积极,尤其是一些排名相对靠后又希望尽快冲规模的房企,即便三季度以来拿地放缓,但依靠上半年积累货值从而使得新增货值总量实现较快增长。此外,对于小房企而言,在布局结构上,核心城市、核心地块的入账也会带动其货值快速增长。

 
 
 
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房地产迷失2018:并不悲观的数据和无法掩饰的心焦
 
 
作者:张歆晨 陈淑贞 来源:第一财经日报 发布日期:2018/12/5 本文关键词:房地产,数据
 

当2018年仅剩下不足一月,房地产领域里那些对于这个年份寄予的乐观期盼,或许是时候慢慢放下,接受这样的现实了——尽管数据并不悲观,但市场情绪却难言乐观。

国家统计局披露的数据显示,2018年1~10月,全国商品房销售面积13.31亿平方米,同比增长2.2%,增速回落0.7个百分点;商品房销售额11.59万亿元,增长12.5%,增速回落0.8个百分点。

对比2017年全年销售面积16亿平方米和销售金额13万亿而言,预计今年全年数据与去年相去不会太远,考虑到2017年为房地产销售之大年,那么2018年的楼市也算差强人意。

若将目光聚焦至微观领域,企业的情况仍是如此。克而瑞研究统计的2018年1~11月房地产业销售金额榜单显示,已有三家公司的合同销售金额翻越了5000亿,而突破1000亿的房企,已多至25家。

试问,中国的经济图谱里,还有哪个行业能如此批量地催生千亿级企业?有什么理由对这个拥金无数的行业前景心存忧虑?但事实却并非如此。

2018年夏天,市场转向的巨擘轰鸣之声渐行渐近,行业也在不经意间走入幽暗的森林并迷失在至暗之处。正如D.H.劳伦斯所揭示的:“现在没有一条通向未来的康庄大道。”

希冀房价持续上涨,但房价跌了;坚信公司市值还会翻倍,但股价腰斩了……围绕房地产的一切都偏离了过去两三年的轨迹,朝着未知的前方缓慢行进。

而前方,又在哪里?

调控迷津难寻

尽管知晓近两年房地产调控压力巨大,但中原地产研究中心的统计数据还是令人心底一惊——截至2018年10月中旬,全年全国房地产调控次数已经超过400次,平均下来每天都有新的调控政策出台。

2016年四季度开始的调控,早已铺天盖地,限购、限价、限贷、限商、限售,一个都没有少。这一揽子调控出台的背景是国内主要城市房价在过去两年过快过热的上涨。

显得意外的是,此轮调控持续时间之长、幅度之大、范围之广。直至2018年,中国楼市仍在此轮调控中,也在大小调控合围而成的周期中。

站在2018年的尾巴上,人们对2019年楼市政策走向的迷茫,与2017年末时,对2018年的迷茫并无本质的不同。有形的手、无形的手,使市场深不可测。

回顾2018年初,严丝合缝的市场中透出一丝似是而非的光亮。

1月5日,兰州市住房保障和房产管理局宣布,取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策,而城内继续执行限购的区域不需再提供社保和纳税证明,不过对城内多个区域实行3年限售。

但房地产从业人员对限购放开的窃喜心理很快就幻灭,地方政府一再澄清,只是贯彻分类调控。此外,全国各地市的调控政策继续出台,至2月末,2018年全国房地产调控政策发布已超过40个城市与部门,发布政策内容超过50次。

调控的目的在于促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房住不炒”的定位,因城施策,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,支持居民自住购房需求,是题中之义。

在长效机制未能出台之前,限制性的行政调控手段,在中短期内起作用,主要是为避免过度投机及由此导致的收入不平等的社会问题,但这种作用力并不能长久。长期的压抑需求造成市场扭曲也无法换来真正健康的市场,更非调控的最终目的。

年中时,因为新房限价造成的一二手房倒挂,造成新的楼市问题——抢房。深圳、成都等城市,高性价比的新房入市造成了数宗颇为极端的抢房现象。楼市调控的压力再度隐现。

彼时,一些房企代表去主管部门开会时被问及“该如何有效调控”。一名在业内颇负盛名的房企高管答曰:“调控楼市,即调控预期。”

于是可见,7月31日,中共中央政治局召开会议提出,要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。

在此前后,深圳等地持续出台“三价合一”、“限售”等轻量级的行政手段,加码调控力度的预期管理,警惕投资投机情绪的死灰复燃。

预期如山倒。新房滞销、融资渠道不畅、调控政策下沉到三四线城市,今年全国土地流拍数量大幅增加,甚至超过近年来土地市场最冷的2014年,土地端的出让压力倒逼,造成地方财政同样压力重重。

如此情况下,不放松,财政压力大;放开政策,又与中央调控精神相悖,地方开始戴着镣铐探索松绑空间。

10月中旬,广州传出增城、花都、南沙取消限价限售政策的消息,随后官方人士回应对外限售没有取消,同时严禁开发企业拆分价格报备。这被市场迅速解读为限价放松。

与此同时,其他地市也发布人才新政,对人才落户购房给予补贴,曲线争取放松空间。就连银行也尝试下调房贷利率,例如招商银行深圳分行近日把首套按揭利率从基准上浮15%下调至上浮12%。

华创证券分析师袁豪分析称,目前调控政策已见成效,政策无从紧必要,同时经济也遭遇下行压力,目前形势下稳定或更为关键。他预计后续房地产市场政策环境有所改善。

房企身陷迷途

2018年前几个月,当一些城市的房价仍处于惯性上涨通道时,没有几家房企相信市场会真的转向。彼时的公众场合,房企高管通常略微矜持地表达“对市场保持谨慎”的观点,但细节出卖了他们骨子里渗透着的乐观。

事实上,年初之际,绝大部分企业都给自己制定了较高的销售目标,其原因一方面是前两年的大力扩张为企业准备了充足的货源,另一因素则是2016、2017年两年的乐观情绪在左右着企业高层的决策。

即便早在2017年就已经三番五次强调“对市场前景非常非常悲观”的孙宏斌,其所率领的融创中国也为今年确立了同比增长25%的销售增幅。当然,对比该公司过去连续两年超过100%的同比增幅,25%的增长目标确实显得格外保守。

变化,发生在夏天,上半年各地此起彼伏的“抢房”闹剧戛然而止,楼市里那盆燃烧的火焰被一步步推向冰点。

10月,开发商的月均销售开始出现疲软了。克而瑞数据显示,2018年1~10月,TOP100房企整体销售规模近7.8万亿元,同比增长38.5%,但10月的单月业绩较9月环比降低10.5%。

最新出炉的前十一月统计数据显示,万科、碧桂园、恒大三巨头的增长幅度远远低于去年均值53%,尤其是万科,今年前三季度,销售金额同比增长不足一成。

“金九银十”不及预期,让年初还满心乐观的房企感受到凉风阵阵,而具有标杆性意义的万科对于前景的悲观论调,如同尖刀直插房企心窝。

早在9月份万科召开的南方区域月度例会上,万科董事局主席郁亮表示,集团上下要以“活下去”为最终目标。此后的9月28~29日在深圳举行的万科秋季例会上,会场屏幕与侧墙上“活下去”字样醒目且刺眼。

直到郁亮最近一次露面,他仍旧不改对于行业前景的“悲观”论调,并毫不掩饰万科对于未来的迷惑。

万科的迷惑,也是整个行业的迷惑。这一点,或许可以从各家公司外延越来越开阔的战略定位上寻找佐证。2018年,万科重新定位为“城乡建设与生活服务商”,融创是布局“美好生活”,碧桂园则一直围绕“中国新型城镇化综合运营商”的定位去铺陈业务,至于前四强里的恒大,又从前几年的大金融大健康领域派生到新能源汽车这个是非之地……

许多时候,头部公司如同迷糊羊群中醒目的牧羊犬,它在很大程度上引领着行业的发展方向,比如2016年的碧桂园、恒大、融创,三家公司清晰明了的扩张型战略,在很大程度上引领着追随者们后面两年的步伐。

但当下,牧羊犬也在不断试错中寻找方向——融创为乐视埋单165亿,恒大为新能源车业务投入超过200亿,万科在所谓的城乡定位里做着许多不赚钱的买卖,而碧桂园则在机器人和现代农业的试验田里倾注心血……每家公司都试图在各个领域去延展公司业务的边界,虽然不知道成败几何。

小公司焦虑如何活下去,大公司焦虑怎么活得更好,这是一个没有房企可以高枕无忧的时代。“整体情绪是偏悲观和迷茫的。”一家国字号房企相关负责人向第一财经表示:房地产最大的不确定性在于宏观经济的走势。

不过,也有相对乐观的判断。旭辉董事长林中认为,2019年房地产的交易量将保持稳定,企业杠杆将下滑,行业负债水平下降,价格也会回归稳定。

无独有偶,新城控股高级副总裁欧阳捷也认为,未来楼市以“稳”为主,虽然不再是经济的“火车头”,但仍然是“压舱石”。

稳定,与其说是预判,不如说是期盼。迷雾中的房企,需要更明确的方向。

购房谜题未解

早些年,一线城市的房子只要有钱,只要买,就能给购房者十分出色的回报,像开发商早年做纯住宅开发一样,只要把房子盖起来,就能赚钱。

城市化是不可多得的时代红利。房地产最风光的年代,富豪榜上十个富豪有八个做房地产,早早地购房的人群也有了波澜壮阔的财富经历。

因为相信楼市始终向上的预期,房地产不仅是生活载体,更被赋予了投资属性。这些年来,不动产频繁变动,转售交易鲜有亏损者。

但今时不同往日,国家要“坚决遏制房价上涨”,从前猜测、预判房价何时到顶的人,转而纷纷猜测房价何时到底。

深圳,有意置业的洪亮(化名)问遍了身边所有有房地产买卖经验,或者关注楼市的朋友,现在要不要买房。

一名在房企工作的朋友告诉洪亮,现在就是窗口期,宜上车,忌彷徨。该朋友所在的房企今年下半年在深圳有多个项目入市,因为上半年公司销售金额增速过慢,下半年为了冲刺实现年度销售目标,又受到限价的影响,项目入市较为优惠,几乎与周边二手房价持平。

但洪亮单位同部门的同事去年在深圳南山中心区买下一套楼龄近20年的大户型,后悔至今。那套房子不涨反跌,小区同户型二手房挂牌价格比他当初的成交价低了一个车位的价钱。洪亮同事劝他,或者等到过年回来再看看。

2018,楼市走势和行业未来的不确定,使买卖的抉择分外纠结。

也许纠结的本身,并不仅在于房地产的走势不明朗。个体置身于时代的洪流中,很难避免大环境的裹挟。当下,股市还在底部区域徘徊不前、P2P爆雷、楼市不明朗、货币基金收益率“跌跌不休”,投资该往何处去?房地产还是不是最安全的投资标的?短期内,难以有解。

洪亮在买与不买中徘徊时,佳源也在卖与不卖中观望。

佳源于2016年初在深圳罗湖买下一套70平方米左右的两房,本打算今年以小换大,但一年已快过去,这项计划迟迟无法执行。“一来是深圳三价合一后,二手房不好卖;二来是我本身对未来收入情况有所担忧,现在很多用人单位都在裁员,我怕换大房子后又失业,无法负担高昂的月供。”

今年4~9月份,前程无忧的招聘广告数量断崖式下滑,从285万条减少至83万条。这不仅仅是就业的寒冬、房地产的寒冬,也是希望的寒冬。

作为需要为房地产买卖做出决策的人,佳源看着手掌说,命运也不全是掌握在自己手中。

 
 
 
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韩长赋:进一步优化土地资源配置,加大对农民的土地权益保护
 
 
作者: 来源:农业农村部网站 发布日期:2018/12/5 本文关键词:韩长赋,土地资源配置,农民,土地权益保护
 

据农业农村部网站,12月4日,农业农村部举办第73期每月讲坛活动。中央农办主任、农业农村部部长韩长赋为广大干部职工作了题为“中国农村土地制度改革——庆祝中国农村改革40周年”的专题报告。他强调,今年是我国农村改革40周年,也是实施乡村振兴战略的开局之年。站在新的时代起点上,要深刻把握习近平总书记关于农村土地制度改革的重要论述,在系统梳理我国农村土地制度变革历程和历史经验的基础上,进一步认清形势、理清思路,把握好新时代农村土地制度改革的方向,加强制度创新和制度供给,让农村资源要素活化起来,激发广大农民积极性和创造性,为乡村振兴提供强大动力。

韩长赋在报告中梳理了中国土地制度演进中的典型形态和国外主要的土地制度及特点,总结了中外土地制度变迁的规律性特征,系统回顾了改革开放以来我国农村土地制度的创新实践。他指出,40年来,我国农村土地制度改革先后经历了确立、完善、深化三个阶段,现行的农村集体土地家庭承包经营制度,是在总结正反两方面经验教训基础上,经过长期探索逐步确立的,展现出广泛适应性和巨大包容性。总结40年改革经验,就是始终坚持尊重农民主体地位和首创精神,坚持处理好稳定与放活的关系,坚持市场化改革方向,坚持渐进性改革方式,坚持因地制宜。

韩长赋强调,土地制度作为农村最基本的制度,必须适应新的形势变化进行改革和完善,这是新时代赋予的新使命。要明确农村土地制度改革的主线、目标、重点、路径和底线,准确把握改革的形势要求,进一步优化土地资源配置,加大对农民的土地权益保护,强化土地制度供给。要把握好新时代农村土地制度改革的方向,即产权关系明晰化、农地权能完整化、流转交易市场化、产权保护平等化和农地管理法制化。

韩长赋指出,当前,农村土地制度改革站在新的历史起点上,任务艰巨而繁重。要深入研究农村土地制度改革的重大问题,一是稳定农村土地承包关系,既要保持土地政策的稳定性和延续性,又要赋予一些人地矛盾十分突出的地方一定的改革完善空间,确保政策衔接、平稳过渡。

二是落实承包地“三权分置”制度,厘清权利主体的权利边界和相互权利关系,完善所有权承包权权能内容,平等保护经营权。

三是处理好规模经营与小农户发展关系,发挥新型农业经营主体在现代农业建设中的引领作用,促进小农户与现代农业有机衔接。

四是探索建立科学合理的农村土地承包权退出制度,总的要求是积极稳妥,尊重农民意愿,统筹处理好各方关系。

五是推进土地经营权抵押贷款,拓宽农业经营主体发展生产的资金来源。

六是强化耕地保护制度,确保耕地数量不减少、质量有提升。

七是改革农村土地征收制度,缩小征地范围,完善土地增值收益分配机制,保障被征地农民权益。

八是完善农村集体经营性建设用地入市制度,加快建立城乡统一的建设用地市场。

九是推进宅基地制度改革,处理好稳定和放活的关系,明确底线,扩权赋能,稳妥试点。

十是改革完善土地出让收入使用制度,让农业农村更多地分享土地增值收益。

 
 
 
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重点城市楼市成交回升 调控政策进入平稳期
 
 
作者:张达 来源:证券时报 发布日期:2018/12/5 本文关键词:重点城市,楼市成交,调控政策,平稳期
 

11月,全国重点城市楼市成交止降回升,收紧性调控政策较此前几个月有所减少。接受证券时报记者采访的业内人士认为,成交的止降回升是进入年底楼市推盘旺季后市场成交的正常回升,虽然11月以来收紧性调控政策锐减,但调控并未松动,稳控楼市秩序仍然是调控重点,政策整体进入平稳运行期。预计房企迫于年终业绩压力仍将采取“以价换量”的措施,12月受供应继续明显增长影响,重点城市成交规模环比将继续回升。

成交整体正常回升

有关机构的最新数据显示,11月,18个主要城市住宅成交面积同环比均由降转升,环比升幅显著。18个城市整体成交环比上涨26.6%,同比上涨4.2%。而10月份时,18个城市整体成交则是环比下降14%,同比下降11.5%;9月份是环比下降8.1%,同比下降22.2%。

18个城市中,一线城市成交面积环比上涨2.4%,其中,北京环比升幅较为显著,达16%;深圳环比升幅次之,为9%;广州环比微涨1%;仅上海环比稍有下降,降幅5%。同比来看,受调控政策持续影响,一线城市整体成交同比下降14.9%,广州同比降幅最明显,达36%。二线代表城市成交环比上升36.8%,青岛升幅较大,近190%;南京、温州升幅均超45%;三线代表城市成交环比上升16.2%,东莞升幅较大,超40%。同比来看,整体下降28.2%。

克而瑞研究中心的数据也显示,在各城市供应放量后,11月成交继续环比微增,也较2018年月平均成交量增长8%,但同比增幅较10月的15%继续收窄至8%。26个重点二三线城市中,有8个城市同环比均出现上涨,值得注意的是,青岛、合肥环比分别上涨229%与169%,主要是由于网签的放松,累计成交房源集中备案,成交数据出现爆发式增长。预计未来二三线城市整体成交体量将保持稳定,城市之间成交热度继续分化。

对于11月楼市成交环比止降回升的原因,相关机构有关负责人接受证券时报记者采访时表示,这是进入年底楼市推盘旺季后市场成交的正常回升,房企为冲击业绩目标,倾向选择在年底加大推盘力度,历年年底成交规模普遍位居同年相对高位,但实际新推盘去化情况不及前几个月。

“因为近期供应量确实比较大,所以多少会带来销售行情的提升,尤其是对比10月数据的话,确实有一定反弹,当然这要理解为弱反弹。应该说到了12月份房企追赶年度销售目标的任务比较重,价格方面会适当下调,这也会带来成交量的上升。”上海易居房地产研究院总监严跃进对证券时报记者说。

政策进入平稳期

11月,房地产政策面最大的特点是收紧约束性政策锐减。中原地产研究中心统计数据显示,11月,各种房地产调控政策合计仅20次,相比之前平均单月40次明显减少,成为2018年全年房地产政策发布最少的月份。从政策内容来看,只有苏州一地针对限购政策有所升级,其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布,大部分政策内容都是重申或落实之前的调控政策。

中原地产首席分析师张大伟认为,市场涨幅明显放缓,是约束性政策减少的最主要原因,楼市告别高烧,房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。2018年是房地产调控政策次数最多的一年,各地楼市调控政策执行力度最严格,叠加10月份的24次楼市调控,年内房地产调控次数合计高达410次,同比上涨超过80%。

张大伟同时指出,虽然在10月、11月调控政策发布次数逐渐减少,11月基本没有加码收紧政策,但从多家中央媒体的表述看,调控力度将依然维持之前的高温状态,调控政策仍将运行一段时间。从政策预期看,宽松政策出现可能性不大。

相关机构有关负责人也认为,11月以来,各地累计发布房地产调控政策较此前几个月有所减少,但调控并未松动,加强市场监管,稳控楼市秩序仍然是调控重点,政策整体进入平稳运行的时期。在中央遏制房价上涨的决心不会发生改变的情况下,未来各地将继续严格执行前期已出台的调控政策,调控政策将依然维持从紧状态。

未来成交或继续回升

对于未来的市场走势,张大伟认为,在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后,后续市场将逐渐进入供应加量周期,在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下,房企或选择“以价换量”以保证现金周转和完成年度销售目标。

克而瑞研究中心也认为,未来一线和二线城市的供应将继续保持增长,随着房企迫于年终业绩压力将采取“低价入市”、“打折促销”等以价换量的措施,各线城市成交有望回升。

“12月份房企追赶年度销售目标的任务比较重,价格方面会适当下调,这也会带来成交量的上升。”严跃进说。

相关机构有关负责人指出,今年楼市“金九银十”不再,房企业绩存压,加之对明年市场调整的一致预期,房企在近期推盘的积极性将尤为强劲,预计12月受供应继续明显增长影响,重点城市市场成交规模环比将继续回升。

 
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   数据统计
广东房地产市场继续回调,商品房销售面积降
2018年10月份70个大中城市商品住宅
2018年1-10月份全国房地产开发投资
2018年10月江门市房地产市场主要数据
2018年前三季度广东房地产市场有所回调
2018年9月份70个大中城市商品住宅销
2018年1-9月份全国房地产开发投资和
2018年1-8月广东房地产开发投资增速
2018年9月江门市房地产市场主要数据
2018年8月份70个大中城市商品住宅销
2018年1-8月份全国房地产开发投资和
2018年8月江门市房地产市场主要数据
2018年1-7月份全国房地产开发投资和
2018年7月江门市房地产市场主要数据
2018年上半年广东房地产开发投资增速加
2018年6月份70个大中城市商品住宅销
2018年1-6月份全国房地产开发投资和
2018年6月江门市房地产市场主要数据
2018年5月份70个大中城市商品住宅销
   最新评论
房协网友:5分钟能到地王了[2018/12/5 15:09:41]
房协网友:有小学在规划中,估计要等几年[2018/12/5 14:52:50]
房协网友美的·卓越 公园天誉:喜欢这里的户型,就系有D贵,买唔起[2018/12/5 14:50:06]
房协网友中梁旭辉壹号院:请问这里读哪间小学啊?[2018/12/4 10:30:15]
房协网友中梁旭辉壹号院:很喜欢他们的凌空墅[2018/12/4 10:29:41]
房协网友:老城区,生活配套完善,适合刚需[2018/12/3 9:16:45]
房协网友:价格都不超1万,在蓬江区已经很难找到了[2018/12/3 9:13:15]
房协网友国瑞·山湖海庄园:小户型也有大阳台,就是厨房有点小[2018/12/3 9:10:39]
房协网友中梁旭辉壹号院:中梁旭辉壹号院,环境清休,空气好,适合居住[2018/12/3 9:03:31]
房协网友中梁旭辉壹号院:户型很好,100多方的复式。洋房中的别墅.[2018/12/3 8:53:04]
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